2020-11-30
REITS是什麼

【REITs是什麼】優缺點有什麼?該如何投資REITs?5支REITs介紹

小資族想要投資房地產,但是房地產的資金要很龐大,
就沒有其他方式嗎?其實還有另一種方式,小資族可以花3000元投資房地產!

如何透過3000元台幣投資不動產?
透過投資 REITs。

這篇會為你介紹REITs是什麼?REITs的優缺點有哪些?
以及介紹5支常見的REITs標的,最後還會告訴你該如何找到適合自己的海外券商開始開戶投資。

適合對象

  • 不了解REITs的人
  • 想要投資房地產,不過資金不足者
  • 透過REITs達到分散風險
  • 投資海外REITs
  • 投資各國房地產者

REITs是什麼

「REIT」〈Real Estate Investment Trust〉「不動產投資信託」,
不動產證券化商品,以發行受益憑證方式銷售給投資大眾 。

簡單來說就是,一般人要購買房地產會需要比較大的資金,
透過REITs也可以購買不動產的標地物,包括辦公大樓、商場、醫院、停車場、飯店、購物中心等等。

REITs把這些不動產以共同基金的方式匯集大眾的資金,讓一般投資人不需要大筆資金也能購買,
交易方式是和一般個股一樣,是透過股票市場中交易,而投資REITs也能收取股息。

為什麼要投資REITs?

由於REITs會穩定的提供股息,且具備長期資本的增值潛力

美國法令中規定REITs必須將當年度90%的收益股息的方式分配給股東,
這項穩定的收益來源非常適合喜歡收取固定股息的投資人或是退休人員
不過要注意的一點是,非美國人領取股息時會被美國政府扣 30% 的稅率

由下圖可以看出REITs和股票的走勢相似,報酬也相似,
不過波動比股票小,風險也就比較小

資料來源:stockQ

以資產配置的角度來說,投資組合中要有多樣化的配置
可以有效的降低投資組合中的風險並提高回報率。

延伸閱讀:【資產配置】什麼是資產配置?資產配置四種策略介紹

REITs的優點

不需要親自管理

一般投資人都可以透過REITs擁有商業房地產。
投資人可以不需要親自面對房客或是房東的問題,
經由經驗豐富的物業為他們賺錢、管理團隊負責市場行銷、租金收取、租戶管理和設施維護。
REITs的投資者要做的就只是收取股息。

流動性高

由於REITs是不動產證券化商品,REITs的交易方式和股票一樣,是在公開的交易所進行,
和其他投資不動產買賣的方式相比,具有很高的變現性與資產流動性。
在不動產交易市場內,交易過程繁雜(看屋、驗屋、交屋等等),
交易過程也有中介機構參與,費時且變現性差,
而且很多因為受限於資金的關係,不是一般投資人可以購買的(百貨公司等不動產),
所以REITs可以投資更多不同的不動產變現性和流動性也較高。

分散風險

假使有一項房地產收租情況不佳或是房價下跌,
由於REITs中包含許多不同形式的不動產,
整體而言會互相抵消,降低風險,
如果只是購買單一不動產受該區或是整體系統性風險的影響很大,REITs更會分散風險。

波動性低

由上面的比較圖可以看出,REITs的波動性低於股票,
是因為租金收入和管理費都是比較可以被預測的,
而股票股價的影響因素太廣,比較不容易被預測,
所以REITs的波動性比股票低。

穩定的現金股利

REITs的現金流量主要來自租金收入,收入相對穩定

在美國法令中規定REITs必須將當年度90%的收益股息的方式分配給股東。
在台灣也規範REITs應每年分配股息,因此投資REITs每年將享有穩定的現金股利收入。

下面是兩種不同的 ETF 的殖利率:

  • VOO(追蹤 S&P500 ETF)1.87%2020/6
  • VNQ(追蹤 REITs 的 ETF):4.00%2020/6

REITs的缺點

低成長率

在美國法令中規定REITs必須將當年度90%的收益股息的方式分配給股東,
而這也造成REITs只有10%可以重新投入業務增長,因此整體處於低成長率,
當REITs要進行成長時,只能透過另外兩種方式來取得資金:

  • 發行新單位:這會稀釋目前持股人的股權
  • 使用財務槓桿:借錢投資

房地產景氣

REITs 是投資不動產,主要收入有兩方面:租金收入、買賣不動產的價差利得
因此投資REITs 時要考慮整體房地產市場中的所有因素
(房地產價值,利率,債務,地理位置和不斷變化的稅法),受房產經濟影響很大。

沒有控制權

一般來說當購買不動產時,你就是不動產的所有人,但是REITs是屬於不動產證券化,
所以投資人並不具備任何控制權,也就是說投資人沒有不動產的任何運營決策的控制權,
全都是由信託公司負責。

三種REITs類型

  • 權益型REITs 〈Equity REITs〉
  • 抵押型REITs 〈Mortgage REITs 〉
  • 混合型REITs 〈Hybrid REITs〉

權益型REITs 〈Equity REITs〉

權益型REITs是佔市場中最多的REITs類型,
信託公司直接投資在不動產
主要是收購、管理和開發不動產。
通常投資於特定類型的財產:辦公大樓、住宅、零售飯店、度假村等。

主要收入來源:其持有的租金收入、買賣價差

抵押型REITs 〈Mortgage REITs 〉

信託公司不直接投資不動產,而是擔當中間角色,
將錢借給需要資金的房地產投資者、開發商、經營者。

主要收入來源:所持有貸款的利息

混合型REITs 〈Hybrid REITs〉

結合權益型REITs和抵押型REITs,
投資在不動產和提供貸款給不動產投資者。

主要收入來源:租金和利息收入

5檔 REITs ETF 介紹

代號全名區域費用率規模(美金)股息殖利率
VNQVanguard Real Estate Index Fund美國0.12%$28,263M3.96%
SCHHSchwab US REIT ETF美國0.07%$4,254.9 M3.45%
IYR iShares U.S. Real Estate ETF美國0.42%$3,301.6 M3.40%
REETiShares Global REIT ETF全球0.14%$1,898.7 M6.50%
VNQIVanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF非美國0.12%$4,457.8 M8.73%

VNQ

  • 2004年成立
  • 至今是美國最大的REITs ETF
  • 179檔持股
  • 最大持股:American Tower Corp(美國電塔公司)
  • VNQ追蹤 MSCI US REIT Index
  • 價格:80.34(美金)(2020.7.2)

SCHH

  • 2011年成立
  • 手續費低廉
  • 最大持股:American Tower Corp(美國電塔公司)
  • 144檔持股
  • SCHH追蹤 Dow Jones U.S. Select REIT 
  • 價格:36.06(美金)(2020.7.2)

IYR

  • 2000年成立
  • 手續費昂貴
  • 最大持股:American Tower Corp(美國電塔公司)
  • 115檔持股
  • IYR追蹤 Dow Jones U.S. Real Estate Index 
  • 價格:80.58(美金)(2020.7.2)

REET

  • 2014年成立
  • 最大持股:Prologis Inc
  • 314檔持股
  • 投資在全世界的REITs:北美69%、亞洲18.5%、 歐洲10.5%
  • REET追蹤 FTSE EPRA/NAREIT Global REIT Index
  • 價格:21.29(美金)(2020.07.02)

VNQI

  • 2010年成立
  • 最大持股:Vonovia SE
  • 投資地區:亞太50%、歐洲30%、亞洲12.5%
  • VNQI追蹤S&P Global ex-U.S. Property Index
  • 價格:47.24(美金)(2020.07.02)

在挑選ETF時除了選擇標的物之外,手續費也是一個很大的挑選條件,
雖然ETF的手續費相較於基金已經很低,但是長期扣款之下也會墊高成本。

免責聲明:本文為個人經驗分享,無任何交易推薦之意,
所有交易皆存在風險,請謹慎投資。

如何投資REITs?

我會建議新手購買REITs ETF,因為ETF具有分散風險,買入後長期持有,可以不需要一直盯盤。
而台灣的REITs ETF標的較少,海外卻有許多檔相當成熟有規模的ETF(上面的介紹)。

現在海外券商開戶都非常方便,線上開戶也有中文介面,完全不需要擔心語言的問題,
延伸閱讀:【美股投資】Top 4 券商比較

我自己是有開兩個海外券商:eToro Firstrade

eToro Firstrade都可以找到REITs的標的物。
延伸閱讀:【eToro註冊教學】3步驟教你如何在 eToro 上開戶
延伸閱讀:【Firstrade註冊教學】開戶只要3分鐘含圖解

Sherry 分享

我的投資組合中也有配置REITs,其實有一部分的原因是因為短期內買不起房地產,
於是就透過REITs來收租金,當一下包租婆的概念。

且REITs和股票的走勢沒有正相關,也可以做到分散風險。
資產配置中我還是以股票為主,REITs為輔。

為什麼在台灣好像很少聽到REITs?
我猜是因為在台灣REITs的選項比較少,而在美股交易市場中有225 檔REITs,
分別有投資在美國、非美國、全球等等,選項非常多,
這也是為什麼我開始選擇投資美股而非台股的原因,
而且美股是以一股一股為單位,對於小資族更是親民。

在做任何投資之前,請先評估自己的風險承受度、財務狀況,
並了解投資工具的潛在風險,讓自己在投資的路上可以更安全。

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謝謝你
By Sherry

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所有交易皆存在風險,請謹慎投資。

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6 thoughts on “【REITs是什麼】優缺點有什麼?該如何投資REITs?5支REITs介紹

    1. 哈哈~台灣真的比較少,也比較不方便,
      可以開海外券商,不到3000元就可以投資海外REIT,超方便又便宜
      配置REIT也可以分散風險!

  1. [REITs和股票的走勢沒有正相關]
    到底在說什麼……REITs就是股票

    1. 可能我沒有說得很精確,應該是說REITs和大盤的走勢不是完全正相關~~
      有一點相關係的。

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